Huren en verhuren

Verken je rechten en plichten als huurder of verhuurder.

Onderteken de huurovereenkomst

Wat is een huurovereenkomst?

We spreken van een huurovereenkomst zodra een persoon (de verhuurder) het gebruik of het genot van een onroerend goed of een deel ervan ter beschikking stelt aan een andere persoon (de huurder) tegen betaling van een huurprijs.

Wat moet er in een huurovereenkomst staan?

De huurovereenkomsten moeten altijd schriftelijk worden opgemaakt in een document dat door zowel de huurder als de verhuurder ondertekend moet worden. Het contract bevat volgende verplichte gegevens:

  • de identiteit van alle partijen: naam, voornaam, woonplaats en geboorteplaats en -datum
  • de begindatum van de overeenkomst
  • de (exacte) duur van de overeenkomst
  • plaatsbeschrijving: de omschrijving van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die onder de verhuur vallen. Moet opgemaakt worden als de woning onbewoond is of in de eerste maand van de verhuring.
  • het huurbedrag
  • regeling over kosten en lasten
  • een verwijzing naar de vulgariserende toelichting (deze geeft de huurder en verhuurder uitleg over een aantal belangrijke aspecten van het woninghuurrecht).

Van de huurovereenkomst worden er evenveel kopieën als dat er partijen zijn opgesteld. Elke partij moet over een origineel exemplaar beschikken. Op elk exemplaar moet ook staan hoeveel originelen er zijn opgesteld en ondertekend.

Als er te weinig exemplaren zijn opgesteld, is de huurovereenkomst niet nietig, maar wordt ze beschouwd als een mondelinge overeenkomst.

Verschillende vormen van een huurovereenkomst

Als in de huurovereenkomst niet staat hoelang de duur bedraagt, dan bedraagt deze standaard negen jaar. Hierop bestaan drie uitzonderingen:

  • de huurovereenkomst van korte duur (drie jaar of minder);
  • de huurovereenkomst van meer dan negen jaar;
  • de levenslange huurovereenkomst (gesloten voor het leven van de huurder).

In onderling overleg kan er ook een renovatieovereenkomst worden afgesloten. Meer info vind je bij renovatieovereenkomst bij verhuren.

De huurprijs

De partijen mogen de huurprijs in onderling overleg bepalen. Er zijn wel twee beperkingen:

  • De verlenging van een bestaande huurovereenkomst tussen dezelfde partijen gebeurt onder dezelfde voorwaarden. De huurprijs mag dus niet worden gewijzigd, al blijft indexatie wel mogelijk.
  • Bij opeenvolgende korte huurovereenkomsten met dezelfde huurder mag de huurprijs niet hoger liggen dan de huurprijs van de eerste overeenkomst van korte duur. Een indexatie of herziening van de huurprijs wegens energiebesparende maatregelen blijft wel mogelijk.

Naast de huurprijs worden er aan de huurder ook een aantal kosten en lasten aangerekend. à verwijzing naar de huurlasten

De huurprijs ligt in normaal vast voor de hele duur van de huurovereenkomst (afgezien van de indexa­tie). Partijen mogen wel onder bepaalde voorwaar­den de huurprijs verhogen of verlagen. Een herziening kan ofwel op vastgelegde tijdstippen, ofwel op elk moment wegens de uitvoering van energiebe­sparende maatregelen.

Indexatie van de huurprijs

De indexatie van de huurprijs is de periodieke aanpassing van de huurprijs aan de kosten van het levensonderhoud.

Wanneer mag de huurprijs geïndexeerd worden?

Bij een schriftelijke huurovereenkomst mag de huurprijs éénmaal per jaar geïndexeerd worden. Dit op de dag van de inwerkingtreding van de overeenkomst. Dat kan altijd, behalve als de huurovereenkomst die mogelijkheid uitsluit.

De indexatie van de huurprijs gebeurt niet automatisch, maar moet door de belanghebbende partij (meestal de verhuurder) schriftelijk worden gevraagd.

De huurwaarborg

De verhuurder kan de huurder vragen om een huurwaarborg te voorzien. De verhuurder wil zo een garantie dat hij niet met lege handen achterblijft als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt. Hij mag daarvoor maximaal 3 maanden huur vragen.

De huurwaarborg mag niet cash betaald worden

Het is de huurder die kiest hoe hij de huurwaarborg stelt (enkel met de borgstelling moet de verhuurder akkoord gaan). De huurder kan daarbij kiezen tussen:

  • De geïndividualiseerde rekening: Men kan de waarborg plaatsen op een geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder. De verhuurder heeft een voorrecht op het actief van deze rekening, als de huurder zijn verplichtingen niet of onvoldoende nakomt.
  • zakelijke zekerheidsstelling: De huurder kan een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling op zijn naam stellen. Dat kan bijvoorbeeld een kapitalisatiebon of een obligatie zijn. De verhuurder heeft een voorrecht op het actief van deze rekening, als de huurder zijn verplichtingen niet of onvoldoende nakomt.
  • Bankwaarborg via een typecontract tussen het OCMW en een financiële instelling. Huurders die moeilijkheden hebben om de huurwaarborg te betalen, kunnen terecht bij het OCMW dat een verzoek zal indienen bij een financiële instelling. Je neemt dus best contact op met het OCMW in je gemeente.
  • Borgstelling: De huurder kan ook vragen dat iemand anders zich borg stelt voor zijn huurdersverplichtingen. Dat kan alleen als de verhuurder ermee akkoord gaat. De borg moet instaan voor alle plichten van de huurder, zoals het betalen van huurschade en huurachterstand.
  • Huurwaarborglening: Wie moeilijkheden heeft om de huurwaarborg te betalen kan terecht bij het Vlaams Woningfonds voor een renteloze huurwaarborglening. Wil je voor het ondertekenen van je huurcontract zeker zijn of je in aanmerking komt? Vraag dan vooraf een principiële toestemming. Deze blijft drie maand geldig.

In bepaalde gevallen kan het OCMW tegemoetkomen bij de betaling van de waarborg die je als huurder moet betalen. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van je inkomen, de huurprijs, eventuele schuldenlast enzoverder. Hiervoor bestaan echter geen vaststaande criteria. Elke aanvraag wordt individueel beoordeeld aan de hand van een sociaal onderzoek.

Vrijgave

Op het einde van de huur krijgt de huurder die waarborg en de interesten terug, tenzij er schade of huurachterstal is. Een borgstelling loopt gewoon af.